李宇嘉（广东省住房计谋扣问中心首席扣问员）

　　近日，广州住房公积金惩处中心向社会公开征求《广州生意性个东谈主住房贷款转住房公积金个东谈主住房贷款实施主见（暂行）》的见解，也便是“商转公”。具体来说，便是指公积金缴存东谈主恳求将其在公积金贷款经办银行尚未结清的生意贷款余额所有转为住房公积金贷款。就刻下住房阛阓开动的态势来看，“商转公”计谋具有病笃的好奇。

　　从本年以来的阛阓结构来看，住房消耗属性或大批消耗属性的特征越来越知晓，典型如廉价位二手房源成交占比知晓增多。以广州为例，确认第三方数据，6月份广州总价在200万元以下的二手房占比45%，200万-300万元的占比21%，共计占比66%。这意味着，刚需购房完全主导，亦然矫捷住房购置基本盘的彰显，但这些东谈主群不仅对购房门槛明锐，对房贷月供也较明锐。

　　因此，“商转公”故意于发达公积金普惠金融的上风，缩短住房消耗老本。在公积金贷款各档期利率均低于生意贷款利率1-1.5个百分点（100-150个基点）的情况下，“商转公”在降老本、惠民生方面的后果权贵。这次广州提议，恳求“商转公”的贷款房屋，须为产权东谈主家庭在广州市的自住住房，且为独一住房，也泄露对合理消耗的扶合手。启动“商转公”故意于矫捷刚需往来，提振阛阓厚谊并罢了楼市回稳。

　　固然，恳求“商转公”有前提条目，比如在公积金个贷率（贷款余额/缴存余额）低于75%，不影响缴存东谈主平方索取、贷款等基本用途的情况下，能力启动“商转公”；个贷率在85%-90%时，实施额度管控、预约恳求等次序，意味着“商转公”额度受限；个贷率跨越90%要暂停恳求。据报谈，2024年广州公积金个贷率为88%，属中性偏松，“商转公”有一定后劲。

　　同期，这次广州提议，“商转公”贷款额度不得跨越购房总价款的60%，购房总价款以房屋原购买价钱与再行核查（再行评估）价中的较低者为准。这意味着，这一计谋打破了沿袭成习的70%贷款价值比（即贷款额度/房屋价值一般为70%），自己就缩短了可贷额度。另外，恳求对象和条目中，广州这次新政提议了多个条目。比如，原生意贷款已放款5年以上且已赢得原生意贷款银行容许转为纯公积金贷款；比如，原生意贷款在恳求前24个月内莫得落后纪录；比如，在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等，这些条目有风险律例的要求，也有生意银行利润的诉求，但客不雅上可能也滤掉了一部分可贷东谈主群。

　　6月13日的国常会提议“更纵情度鼓舞房地产阛阓止跌回稳”。在存量计谋应出尽出的情况下，新的计谋必须着眼于住房消耗痛点、大批消耗特色、往来老本明锐等，从激活全体消耗的架构动手。基于此，近期各地在公积金、老旧小区变嫌、好屋子等计谋上遵守。

　　近期，低总价房源成交增多是共性。比如确认第三方数据，5月份上海、北京、深圳300万元总价的二手房往来占比别离为50%、46%、44%。笔者觉得，刚需越来越主导是住房夯实消耗属性的体现，亦然供求计划重要变化的情况下住房后劲需求的体现。在经济转型期，这类消耗客不雅上需要普惠金融的扶合手。因此，“商转公”也展望将会在更多城市现实。

　　但据报谈，大齐一二线城市的个贷率在告戒线（85%）控制或上方，意味着一二线热门城市“商转公”的后劲余额有限。笔者觉得，要害在于罢了公积金的外乡流转、调养余缺，很是是在齐市圈内、省内等东谈主口流动较大的区域，这大约提高“商转公”的深度和广度。

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背负裁剪：张文